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这四合院说是四进,实际街门、倒座房到垂花门这一小段严格来说也算一进,加上这一进,是正经的五进四合院。
张晨对这院子真是越看越爱,再加上院子东侧那一千多平的花园,这种院子估计在老京都现在也已经不多见了。
而且坐落的地点也好,出门正对后海,坐北朝南,称得上深宅大院。
得想办法把这院子买下来,张晨心中暗暗琢磨。
有了这么个想法,张晨也就不想再转,和胡尘等人分开后,张晨给孙洪彬打了个电话,一来问一问买四合院的手续,二来也打算问问孙洪彬考虑的怎么样了。
孙洪彬和张桂宗商量了两天,都觉得这是个机会,但风险也更大,而且顺池现在的流动资金不到两千万,他拿地虽然不花钱(虽然已经实行商品房买卖,但土地招拍挂政策还没出,仍旧以协议出让的方式为主),但项目的启动资金可是要钱的,这时候如果抽钱出来和张晨做这个城市综合体的项目,估计连20%的股份都占不到,对于顺池来说,实在鸡肋得很。
如果继续开发滨东地块,按照1.4的容积率计算,这三百多亩的建设用地,能开发出至少三十万平的多层住宅,净利润至少七千万人民币,而整个开发周期也不过24个月。
而投入呢?建设成本可以总包垫资,拿到土地批文就能获得第一笔贷款,打个地基第二笔贷款就下来了,基本是空手套白狼。
也就是顺池要求高周转,所以比其他地产公司多了一些预付款,资金的要求相对较高。否则,一个投资过亿的项目,从拿地到最后竣工,甚至有自己一分钱没掏,就把工程做完了的。
要不然也不会出现一个西部土生土长的木匠就能冒充港商行骗两省,风光数载,直到没人肯继续垫资,所谓的西部第一高楼神话破灭才锒铛入狱的事情发生了。
但张晨所说的城市综合体,让孙洪彬几乎夜不能寐。
商业和住宅基本是两种不同的运营模式,住宅往往是只售不租,而商业更倾向于只租不售或租售结合。
但城市综合体项目,则很好的弥补了商业地产周转率的不足和重资产所带来的低效。并且由于重资产,可以获得更低的融资成本,即使企业资金杠杆较高,现金流风险也要比一般的住宅地产低很多,是真正的花别人的钱为自己赚钱。
最终,孙洪彬做了一个大胆的决定,两各项目同时运营,自己拿出这五个住宅地块的开发权,和张晨的广厦合作,双方在新合资公司中各占50%的股份。
张晨听了之后,却有些诧异于孙洪彬的魄力,要知道,两个项目同时开发,其挑战远大于单独开发一个项目,对此张晨也有些迟疑,万一孙洪彬没玩好,弄个鸡飞蛋打,自己这单生意可就做亏了。
孙洪彬倒是信心十足:“兄弟,你说的其实我也想了,但现在滨东的项目其实都是六层小砖住宅,设计施工都很简单,对于我们来说,没有什么难度。”
“而你这边呢,我估计你拿地需要三个月的时间,就算在这三个月中,你可以同步搞定规划、地勘,但设计是必须勘探和规划出来后才能完成的,这又要两个月。”
“而且,在这两个月中,你还要完成拆迁,虽然你拿的是锅炉厂的地,但也至少会影响周围上百户居民,这上百户,市里也必须给他们做了居住安排才会动迁。”
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