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如果要到燕京开展房地产事业,宋亮自认为经验足够,资金也还算充沛,只要不操作大项目,问题就不是很大,眼光应该也没什么大问题,最大的问题是人脉。

宋亮又觉得,如果李牧参与进来,那么资金上就能得到一定的补足,李牧做生意的眼光独到,所以在眼光问题上也能够起到很大的补充作用。

这样的话,资金、眼光、经验,这三点都具备而且都足够了。

剩下的就是人脉。

这也就是李牧口中那个陈泽最大的价值体现了,父亲是部委高官、母亲是上市企业老总,这样的人在燕京必然是有相当人脉的,如果他能够把他的人脉拿进来,那么这四点就齐备了,成事的可能性也就大大增加。

于是,宋亮专程飞抵燕京和李牧见面。

李牧亲自开车到机场接上了他,从机场回市里的路上,李牧大概把想法跟宋亮说了一下。

李牧的想法很简单,宋亮过来,成立个公司,自己和陈泽都会入股,自己出钱,陈泽出人脉,宋亮来操盘,今年年内先以开发一到两个住宅楼盘为目标,明年开始操作商业地产。

宋亮说:“住宅楼盘我还算比较有经验,商业地产这一块我不太熟练,当初我跟天明的爸爸干的时候,商业地产的模式还很单一,做来做去无非就是百货大楼、商场的套路,没什么新鲜的东西,虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的,但以我对你的了解,这种模式你肯定瞧不上。”

李牧点点头,说:“你说的那种商业地产模式太普遍了,弄块地,盖一个商场,每一层规划销售不同种类的商品,这种虽然也能赚钱,但是太没意思了。”

说着,李牧顿了顿又道:“我想做的商业地产,主要得具备两个点,一个是消费一体化,一个是地标性。”

“消费一体化就是功能要多元化,不只是购物,还要有餐饮和娱乐,甚至还要有高端的配套写字楼,就好像王府井,百货大楼很出名,小吃一条街也很出名,旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼,所以王府井就是一个消费一体化的综合体,不过问题是,这里面每一个版块都是各自独立的,如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营,那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大,这就是我想要的消费一体化。”

“至于地标性很容易理解,就好像每个城市都有自己最出名的地方一样,说起金陵,你会想到夫子庙、秦淮河等等;说起燕京,你会想到王府井、西单;如果我们把商业地产做到了消费一体化,剩下的就是把这个概念推广出去,让这个城市里的人脑子里有一个潜意识,每当他们想到消费,他们就会想到这里,他们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选,会把到这里消费视为一种时尚,那时候,这个项目就会成为这个城市的地标。”

宋亮听完李牧的介绍,轻叹一声,说:“这种项目相当庞大啊,你有把握?”

李牧说:“我有做好之后能赚钱的把握,至于怎么做好,就得看你的了,毕竟我对房地产的具体运作一无所知,我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”

宋亮说:“银行那边的合作很简单,就是互惠互利,银行也有营收压力,现在房地产比较热,他们很愿意把钱投入到房地产项目上,一般就是开发商拿到地之后抵押给银行,然后银行给开发商一笔贷款,开发商拿到钱启动开发,等到楼盘建成、出售之后,再把银行贷款填上。”

李牧问他:“这里面的杠杆大概有多少倍?如果是一个宣称总投资十亿的地产项目,开发商需要出多少钱?”

宋亮说:“一般情况下是10-20%之间,主要用在拿地,毕竟有了地银行就会给你钱。”

说着,宋亮又道:“如果跟政府的关系过硬的话,拿地的出让金都可以先欠着,然后用那地去找银行拿钱,银行看到地就会批款,这样前期资金就有了,这基本上是空手套白狼,一分钱不花直接拿银行的钱开工,而且楼只要盖起来,没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押,再从银行套一笔钱出来做后续资金,一般来说,这些钱就可以支撑到开盘了。”

李牧听得惊讶咋舌:“拿政府的地套银行的钱,开工之后再赚民众的钱,真真是空手套白狼啊!”

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